مهریه با موضوع اموال غیرمنقول و چالش‌های آن با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

مهریه برخلاف عقودی نظیر بیع، اجاره، رهن و امثال آن یا حتی معاملات نامعین موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی، عقدی مستقل محسوب نمی‌شود. مهریه تعهدی مالی است که در ضمن عقد نکاح درج می‌گردد، وابسته به آن است و از خود استقلالی ندارد. از این‌رو مهریه التزامی است که در چارچوب عقد نکاح پدید می‌آید. بنابراین، از آنجا که اثر و نتیجه آن منجر به انتقال مال غیرمنقول می‌گردد، مطابق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ثبت آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد الزامی است؛ در غیر این صورت فاقد هرگونه اعتبار و اثر حقوقی خواهد بود.

حال این سؤال مطرح می‌شود که با توجه به ماهیت مهریه که اصولاً در زمان انعقاد عقد نکاح (اعم از دائم یا موقت) مورد توافق طرفین قرار گرفته و در متن سند نکاحیه درج می‌شود، و با عنایت به عدم صلاحیت دفاتر ازدواج در ثبت و انتقال اموال غیرمنقول، طرفین چگونه می‌توانند همزمان با وقوع عقد نکاح نسبت به ثبت رسمی آن در دفتر اسناد رسمی اقدام نمایند تا از اعتبار قانونی برخوردار گردد؟

با وجود اینکه در قانون الزام پاسخ روشنی به این مسئله داده نشده، اما به نظر می‌رسد طرفین می‌توانند پیش از انعقاد عقد نکاح، مهریه را در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسانند یا در ضمن عقد نکاح شرط کنند که پس از عقد، این تعهد انجام شود. اما اگر انتقال پیش از ازدواج صورت گیرد، ممکن است توافق به ازدواج محقق نشود؛ یا پس از عقد نکاح، طرف مقابل از انجام تعهد خود استنکاف کند و برای انتقال ملک اقدام نکند. بدیهی است که تعهد به انتقال ملک خارج از سامانه ثبت الکترونیک اسناد، طبق مفاد ماده ۱ قانون الزام، فاقد هرگونه ارزش و اعتبار حقوقی است. برای حل این مشکل و رفع بن‌بست قانونی، در صورتی که کل یا بخشی از مهریه به‌عنوان تعهد به انتقال مال غیرمنقول در نظر گرفته شده باشد یا طرفین قصد داشته باشند، انتقال ملک به‌عنوان مهریه همزمان با عقد نکاح صورت گیرد، پیشنهاد می‌شود پیش از مراجعه به دفتر ثبت ازدواج، در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و عقد معلقی تنظیم کنند که انتقال ملک مشروط به وقوع عقد نکاح باشد؛ بدین معنا که با تحقق عقد نکاح، انتقال ملک به‌طور خودکار صورت پذیرد. این راهکار ممکن است موجب طرح پرسش‌های دیگری شود؛ از جمله آنکه آیا چنین انتقالی را می‌توان به‌عنوان مهریه تلقی کرد، با توجه به اینکه اصل انتقال یا تعهد به انتقال ملک خارج از سند نکاحیه صورت می‌پذیرد؟ یا آنکه همان‌گونه که پیش‌تر ذکر شد، مهریه ماهیتی مستقل ندارد و به‌عنوان عقد محسوب نمی‌شود؛ بنابراین مراجعه به دفترخانه پیش از ازدواج و تنظیم عقد معلق در این خصوص با این استدلال در تعارض است. به‌عنوان راهکار دیگر می‌توان پیشنهاد داد که وکالت معلقی جهت انتقال مال به زوجه در نظر گرفته شود که معلق‌علیه آن عقد نکاح باشد. بدین معنا که اگر عقد نکاح به وقوع پیوست، زوجه وکالتاً اقدام به انتقال ملک به خود نماید و در غیر این صورت حق چنین اقدامی را نداشته باشد. این مشکلات اجرایی از جمله چالشهای قانونی هستند که قانون جدید هنوز پاسخی قطعی برای آنها ارائه نکرده و رویه‌ای نیز در این مدت اندک به وجود نیامده است. به علاوه می توان پیشنهاد داد که سامانه ثبت الکترونیک اسناد به گونه ای طراحی گردد که دفاتر ازدواج در موارد استثنایی که تمام یا بخشی از مهریه اموال غیر منقول است بتوانند به این سامانه دسترسی مستقیم داشته باشند و فرآیند ثبت به صورت یکپارچه قانونی انجام گیرد.

سؤال دیگری که در این خصوص مطرح می‌گردد این است که چنانچه مهریه به صورت مال غیر منقول همان طور که گفته شد تعیین گردد یا در عقد موقت به صورت سند عادی درج شود و سپس باطل اعلام گردد، تکلیف این مسئله چیست؟

با استناد به ماده ۱۰۸۷ قانون مدنی، در صورتی که مهریه یا بخشی از آن در این فرض مال غیر منقول باطل گردد، با طرح دعوای تعیین مهر المثل توسط زوجه، دادگاه بر اساس ماده ۱۰۹۱ قانون مدنی اقدام به تعیین مهر‌المثل خواهد نمود. در این راستا دادگاه با در نظر گرفتن شرافت خانوادگی، صفات شخصی و وضعیت اجتماعی زن و نیز عرف محل، میزان مهر‌المثل را متناسب با شأن وی نسبت به افراد مشابه، همسالان یا همترازان و خویشان و نزدیکان تعیین می‌نماید.

 گاهی اوقات اتفاق می‌افتد که زوج در ضمن عقد نکاح تعهد می‌کند که در صورت خرید منزل مسکونی، در آینده برای مثال سه دانگ از آن را به نام زوجه انتقال دهد. قبلاً در این خصوص اختلاف نظرهایی وجود داشت و برخی از حقوقدانان و اداره کل حقوقی قوه قضاییه آن را صحیح می‌دانستند. پیش از تصویب قانون الزام این نوع مهریه‌ها از توجیه قانونی برخوردار بودند. اما پرسش این است که آیا ‌اکنون این نوع مهریه ها معتبر هستند؟

هر چند این تعهد در ابتدا ممکن است نامعلوم و غیرمعین به نظر برسد، زیرا در زمان توافق اولیه مال ناموجود است، اما با توجه به اینکه در زمان اجرای تعهد، یعنی هنگام خرید ملک توسط زوج، شرایط به طور کامل معین و مشخص می‌شود، اداره حقوقی نیز در نظریات خود این نوع قرارداد را صحیح تلقی کرده‌است. با این حال با توجه به شرایط کنونی و اطلاق ماده ۱ قانون الزام این گونه قراردادها من‌بعد فاقد اعتبارقانونی خواهند بود، چون دعوای الزام به انتقال ملک بر اساس اینگونه توافقات قابل استماع نیست و در نهایت توافق حاصله باطل محسوب می‎شود.

نظریه مشورتی درباره مهریه‌های مربوط به مال غیر منقول مشمول قانون الزام

اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 7/1403/401 مورخ 12/12/1403 ییان داشت: «اولاً، در خصوص ثبت مال غیر منقول دارای سابقه ثبتی به عنوان مهریه زوجه با توجه به قوانین و مقررات حاکم؛ از جمله مواد 2۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی ماده ۳۲ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و قانون سردفتران و دفتریاران مصوب 10/01/1400 با اصلاحات و الحاقات بعدى و جزء «الف» بند ۱۵۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی اصلاحی موضوع بخشنامه شماره 5313/1401 مورخ 16/01/1401 معاونت امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که مقرر می‌دارد، سردفتر رسمی ازدواج مکلف است در مورد صداق غیر منقول قبل از ثبت واقعه ازدواج (حالت اول در صورت ایجاد زیرساخت فنی) یا (حالت دوم در صورت عدم امکان استعلام بر خط از واحد ثبتی از طریق دفتر اسناد رسمی) وضعیت ملک را از اداره ثبت محل مربوطه از طریق سامانه استعلام نماید و در صورت نبودن اشکال قانونی نسبت به ثبت واقعه اقدام نماید. سپس از طریق سامانه مربوطه مراتب را جهت تنظیم سند صداق غیر منقول به دفتر اسناد رسمی اعلام می‌نماید. سردفتر اسناد رسمی مکلف است نسبت به تنظیم سند صداق غیر منقول اقدام و سند ازدواج را عیناً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی برابر مقررات ثبت نماید و با لحاظ رأی شماره ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۰۸۲۵۰۴۳ مورخ 13/06/1403 هیأت تخصصی اداری و امور عمومی دیوان عدالت اداری، متضمن رد شکایت ابطال بند ۱۵۳ از مجموعه بخشنامه های ثبتی پس از ثبت سند صداق غیر منقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی است که زوجه به عنوان مالک رسمی مال غیر منقول موضوع مهریه به رسمیت شناخته می‌شود. بنا به مراتب پیش گفته، هر چند سند تنظیم شده توسط سردفتر رسمی ازدواج و طلاق سند رسمی نکاح است؛ اما صرف درج مهریه غیر منقول در سند یاد شده و بدون ثبت آن در دفتر املاک، موجب نمی‌شود تا زوجه دارای سند رسمی مالکیت موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی محسوب شود و به صرف تنظیم سند نکاحیه و درج مهریه غیرمنقول در آن بتواند دعوای خلع ید اقامه کند.