نحوه اصلاح حدود و مساحت ملک در سند مالکیت

 گاهی در زمان تبدیل اسناد مالکیت دفترچه ای به حدنگار یا انجام سایر عملیات ثبتی مانند تفکیک عرصه ، تفکیک اعیانی ، تجمیع حدود ، اجرای ماده 45 آیین نامه قانون ثبت و … معلوم می شود طول ابعاد یا مساحت ملک در وضع موجود با طول ابعاد و مساحت ملک تطبیق نمی نماید .عدم تطبیق ابعاد ملک می تواند ناشی از اشتباه در زمان صدور سند مالکیت یا عملیات مقدماتی ثبت از قبیل تحدید حدود یا اشتباه در سایر عملیات ثبتی مانند تفکیک باشد همچنین عدم تطبیق ابعاد و مساحت ملک یا سند مالکیت می تواند ناشی از ایجاد تغییرات در ملک مانند الحاق قسمتی از ملک به ملک مجاور یا الحاق قسمتی از ملک مجاور به ملک مورد تقاضا یا مبادلات جزئی بین دو ملک باشد.

1. چنانچه اصلاح طول ابعاد و مساحت ملک در سند مالکیت ، ناشی از مبادله قسمت های جزئی بین ملک مورد تقاضا با مجاور یا مجاورین ملک باشد . در صورتی که املاک مجاور یکدیگر به دلیل شکستگی های موجود در دیوار و حد فاصل و جهت اصلاح هندسی ملک خود در خصوص مبادلات جزئی قسمتهایی از ملک خود با یکدیگر توافق و تراضی نمودند مطابق بند 372 مجموعه بخشنامه های ثبتی که مقرر نموده ، « هرگاه مالکین دو یا چند ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاک خود نیاز به مبادله قسمتهای جزئی از املاک خود را داشته باشند می توان با تنظیم صورتجلسه توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوطه عمل کرد و رعایت تشریفات تفکیک ضرورتی ندارد» اقدام می گردد. در ابتدا نقشه املاک موضوع مبادلات جزئی تهیه و سابقه محدوده املاک نیز بر روی نقشه مشخص می گردد و سپس با تنظیم صورت جلسه مبادلات جزئی موضوع بند 372 مجموعه بخشنامه های ثبتی و پس از تایید و امضای صورتجلسه توسط مالکین پلاکها و سپس تنظیم سند رسمی مبنی بر تایید صورتجلسه مزبور در دفتر اسناد رسمی ، نسبت به اصلاح سوابق ثبتی و اسناد مالکیت اقدام می گردد.
2.  اصلاح طول ابعاد و یا مساحت ملک ناشی از اشتباه در عملیات مقدماتی ثبت و یا نویسنده سند مالکیت باشد ، سه حالت متصور است: الف ) ابعاد و مساحت ملک در وضع موجود بیشتر از ابعاد و مساحت ملک در سند مالکیت است

چنانچه طول ابعاد و مساحت ملک در وضع موجود مازاد بر سند مالکیت است پس از احراز عدم تجاوز به مجاورین ( با بررسی طول ابعاد مجاورین و تطبیق با سوابق ثبتی آنها) و نیز احراز عدم تجاوز به شوارع و معابر ، در صورتی که عدم تطبیق در نتیجه اشتباه ثبتی و مترکشی و نقشه برداری اولیه یا در سایرمراحل عملیات ثبتی باشد، حسب مورد مطابق بند های 3 یا 4 یا 6 ماده 25- اصلاحی قانون ثبت نسبت به تهیه گزارش لازم به هیات نظارت استان اقدام می گردد .

نکته : در ماده 13 قانون جامع حد نگار نیز مقرر شده در صورت عدم ورود خلل به حقوق همجواران ملک ، هیات نظارت ثبت استان با رعایت موازین قانونی و با اخذ توضیح از ذی نفع و دستگاه های اجرایی ذی ربط و مجری طرح حدنگار ( کاداستر ) نسبت به موضوع رسیدگی و مبادرت به صدور رأی می نماید.

ب ) ابعاد و مساحت ملک در وضع موجود کمتر از سند مالکیت است . چنانچه در وضع موجود ابعاد و مساحت ملکی کمتر از سند مالکیت باشد یعنی اصلاح سند مالکیت مستلزم کاهش طول ابعاد یا مساحت ملک است ، این موضوع در بند 2 شق ز مجموعه اختیارات تفویضی هیات نظارت مرکزی به روسای واحدهای ثبتی ( بند 387 مجموعه بخشنامه های ثبتی ) ذکر گردیده لذا پس از اخذ موافقت مالک یا مالکین با اصلاح در صورتی که ملک در رهن و وثیقه و بازداشت نباشد یا مرتهن و بازداشت کننده ملک با کسر طول ابعاد و مساحت ملک موافقت نماید ، نسبت به کسر طول حدود یا مساحت ملک ضمن تنظیم صورتجلسه اصلاح حدود و مساحت اقدام می گردد.

نکته : در تبصره 1 ماده 13 قانون جامع حد نگار نیز اشاره گردیده در این گونه موارد مطابق ماده 12 همان قانون نسبت به صدور سند مالکیت در صورتی که صاحب سند اعتراضی نداشته باشد اقدام می گردد.

پ ) ابعاد ملک تغییری ننموده لیکن مساحت ملک در وضع موجود مازاد بر مساحت مندرج در سند مالکیت است . ماده 149 قانون ثبت ( الحاقی 18 /10 /1351 ) مقرر نموده است : نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی نفع می تواند قیمت اضافی رابراساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید

در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت سند را اصلاح و به ذی نفع اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود. تبصره – در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.