داوری دارای معایب و محاسنی است که طرفین قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، قبل از ارجاع اختلاف به داوری، باید با این محاسن و معایب آشنا شوند و چنانچه این نهاد برای آنها مناسب و مقرون به صرفه باشد این روش را برای حل اختلاف خود انتخاب نمایند، والّا چه بسا انتخاب کورکورانه این روش آنها را با مشکلاتی در ادامه کار مواجه نماید که برای همیشه عطای این روش را به لقاش ببخشند.

محاسن داوری

  با توجه به معایب و محاسن داوری بسته با اوضاع و احوال خاص هر پرونده طرفین باید تصمیم گیری نمایند که در آن قرارداد یا مورد خاص، گنجاندن شرط داوری می‌تواند منافع طرفین را تامین کند یا خیر. بنابراین ذکر محاسن به منزله تایید کلی شرط داوری نبوده و ذکر معیاب نیز نفی کلی داوری نمی باشد. لذا در هر مورد باید ضرورت یا عدم ضرورت درج شرط داوری در قرارداد به طور خاص بررسی شود. با توجه به تالیفات متعدد در خصوص معایب و محاسن داوری در این کتاب به واسطه غلبه جنبه کاربردی صرفا به صورت تیتر وار به محاسن و معایب داوری به ویژه در حقوق ایران اشاره میشود. از جمله محاسن داوری به شرح ذیل می باشد:

اول؛ تخصصی بودن

  از جمله محاسن داوری می‌توان به تخصصی و فنی بودن رسیدگی های داوری در مقایسه با رسیدگی دادگاه اشاره نمود. مسلماً از قاضی دادگاه نمی‌توان انتظار آشنایی در همه حوزه های تخصصی را داشت. عدم آشنایی با موضوعات تخصصی پرونده ممکن است منتهی به برداشت اشتباه از تعهدات عرفی طرفین یا عدم برداشت صحیح از ماوقع گردیده و النهايه منتهی به صدور رأی اشتباه گردد. به همین واسطه ممکن است طرفین مراجعه به داوری شخص متخصص را بر دادگاه ترجیح دهند. طرفین على الاصول داور را با توجه به تخصص داور انتخاب می‌نمایند. بهترین حالت در انتخاب هیأت داوری آن است که در ترکیب مذکور هم اشخاص حقوقی و هم اشخاص فنی از حوزه موضوع اختلاف حضور داشته باشند تا هر دو جنبه حقوقی و تخصصی موضوع رعایت شود.

دوم؛ تمایل به سازش و اجرای داوطلبانه

  در بسیاری از موارد مشاهده شده است که داوران تلاشهای بیشتری نسبت به دادگاه در جهت سازش داشته اند و اتفاقاً در بسیاری موارد نیز موفق در این امر بوده‌اند. پس از سازش نیز طرفين غالباً تمایل بیشتری در اجرای داوطلبانه مفاد سازش دارند، حتی در موارد عدم سازش نیز با توجه به توافق طرفین به داوری غالباً طرفین راحت تر به رای داوری تمکین نموده و رأی را راحت‌تر اجرا می‌کنند. البته با این وجود موارد اعتراض به رأی داور، ابطال رأی داور یا درخواست اجرای رأی داور از طریق دادگاه کم نمی باشد.

سوم؛ سرعت داوری

  داور در رسیدگی خود تابع مقررات و تشریفات آیین دادرسی مدنی نمی‌باشد. از طرفی داور مکلف است در مدت داوری که طرفین توافق نموده‌اند یا در مدت قانونی رأی صادر نماید. در صورت عدم تعیین مدت از سوی طرفین، رسیدگی داور غالباً باید ظرف سه ماه انجام و رأی صادر شود. بنابراین سرعت رسیدگی‌های داور بسیار سریع تر از محاکم بوده و حتی طرفین می‌توانند مدت بسیار کمتری مثلاً یک ماه را به عنوان مدت داوری شرط نمایند. اگر داور توانایی اظهار نظر در مدت اندک مورد نظر طرفین را ندارد، می‌تواند داوری را قبول ننموده و تکلیفی بر داور قبل از قبول داوری نیست.

معایب داوری

اکثر معایب داوری به واسطه ضعف و اجمال قانون و بعلاوه نهادینه نشدن این نهاد در کشور می‌باشد. از جمله معایب داوری می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

اول؛ ابزاری برای سوء استفاده

  بزرگترین ایراد داوری سوء استفاده از این نهاد برای دور زدن قانون می‎باشد. متاسفانه مشاهده شده است که اشخاص مبتدی با استفاده از شرط های صوری داوری در قراردادهای غالباً صورى قصد سوء استفاده از این نهاد را دارند. در برخی موارد نیز مشاهده شده است که برای تضييع حقوق اشخاص ثالث، بین دو شخص دیگر شرط داوری گنجانده شده و رأی بین آنها پس از اجرا مخل حقوق اشخاص ثالث شده است. به عنوان مثال برای اثبات تقدم بيع بر قرارداد دیگر در بیع مقدم، شرط داوری گنجانده و از داور رأی الزام به تنظیم سند يا الزام به تحویل مبيع اخذ نموده اند. بدیهی است در همه موارد سوء استفاده از نهاد داوری پس از طرح موضوع نزد قاضی دادگاه تحت عناوين مختلف اعم از ابطال رأی داور، اجرای رأی داور، اعتراض ثالث به رأی داور و غیره.

دوم؛ طولانی شدن پروسه به علت نقص قانون

 علی رغم سرعت بالای رسیدگی‌های داوری، گاهی اوقات عدم تعیین داور توسط طرفین باعث طولانی شدن رسیدگی به واسطه پروسه تقاضای تعیین داور از دادگاه می‎باشد. همچنین بعد از صدور رأی داور جریان اعتراض به رأی داور که بدواً در مرحله بدوی و سپس مرحله تجدیدنظر را در پی دارد باعث طولانی شدن جریان احقاق حق می‌شود. در بسیاری کشورها اعتراض به رأی داور مستقیماً و صرفاً در در دادگاه تجدیدنظر رسیدگی می‌شود که سرعت حل اختلاف را بالا می برد.

سوم؛ عدم مسئولیت انتظامی داور

 در حقوق ایران مقرراتی راجع به تخلفات انتظامی داور وجود ندارد. داور صرف صرفاً ممکن است در صورت تخلف بر اساس ماده ۴۷۳ و ۵۰۱ قانون آ.د.م، دارای مسئولیت مدنی و بر اساس ماده ۵۸۸ قانون مجازات اسلامی دارای مسئولیت کیفری شناخته شود و در سایر موارد، على الاصول داور مسئولیتی ندارد.

چهارم؛ عدم رسیدگی ماهیتی دادگاه ها در مقام اعتراض به رأی داور

 در صورت اعتراض به رأی داور دادگاه مسائل ماهوی موضوعی را مورد بررسی قرار نمی دهد و النهايه صرفاً مسائل ماهوی حکمی را مورد توجه قرار می دهد. بدیهی است این امر احتمال اشتباه بودن رأی داور را افزایش می دهد. در مواردی که دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است، پس از تجدید نظر خواهی از حکم، دادگاه تجدیدنظر صرفاً رسیدگی شکلی و ماهوی حکمی نماید. مسلماً این امر احتمال اشتباه بودن رای دادگاه را افزایش می‎دهد. این امر در حال حاضر در خصوص آراء داوری در حال اتفاق است. البته ممکن است ادعا شود که اتفاقاً عدم رسیدگی ماهوی دادگاه به رأی داور از امتیازات داوری است و طرفین اختلاف با فرض اطلاع از قوانین این نهاد را پذیرفته اند و لذا نباید این امر را از معایب داوری دانست

پنجم؛ هزینه داوری

 برخی اساتید هزینه داوری را جز محاسن داوری می‌دانند و برخی اساتید هزینه داوری را جز معایب داوری می‌دانند. در پاسخ باید قائل به تفکیک شد. واقعیت آن است که در دعاوی مطالبه وجه نقد که هزینه دادگاه و داور بر اساس مبلغ واقعی پرداخت می‌شود، هزینه داوری کمتر از هزینه دادگاه می‌باشد، اما در دعاوی که قابل تقویم در دادگاه است مانند الزام به تحویل ماشین و بر اساس بهای خواسته هزینه دادرسی در دادگاه پرداخت می شود، هزینه داوری از ایرادات داوری بوده و در چنین مواردی هزینه داوری بر اساس قیمت واقعی خواسته محاسبه می‌شود. در واقع در دعوای مطالبه پول هزینه داوری کمتر و در دعاوی قابل تقویم هزینه داوری بیشتر از هزینه دادگاه می‌باشد.

با توجه به موارد گفته شده، به نظر می‌رسد در هر معامله باید به محاسن و معایب این شرط دقت نموده، در نهایت انتخاب کرد که حل اختلافات ناشی از قرارداد رابه داوری می‎توان سپرد یا خیر.