شرایط جدید تخلیه فوری در قراردادهای اجاره

قانون‌گذار به موجب ماده ۶ قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌بها، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر را اصلاح نموده و طرفین قرارداد اجاره را مکلف به ثبت آن در سامانه معاملات املاک کرده است. در حال حاضر سامانه «خودنویس» جایگزین سامانه ثبت معاملات و املاک کشور گردیده و بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۷/۵/۱۴۰۰، امکان تنظیم رایگان قرارداد میان موجر و مستأجر در این سامانه فراهم شده است. پرسشی که در اینجا مطح می‌شود این است که شرایط تخلیه فوری نسبت به اجاره‌نامه‌های بیش از دو سال چگونه است؟

در خصوص اجاره‌نامه‌های تا دو سال، تکلیف روشن است. قرارداد باید در سامانه خودنویس ثبت شود و شهود نیز امضای الکترونیکی خود را در همان سامانه درج نمایند تا امکان درخواست تخلیه فوری فراهم گردد. اما در مورد اجاره‌نامه‌های بیش از دو سال، شرایط مقرر در ماده ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستأجر همچنان حاکم است، با این تفاوت که کلیه اقدامات ثبتی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام پذیرد و شهود نیز موظف‌اند امضای الکترونیکی خود را در همین سامانه ثبت کنند. با وجود این، الزام به امضای الکترونیکی دو شاهد در اجاره‌نامه‌های بیش از دو سال که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد تنظیم می‌شوند، از نظر حقوقی محل تأمل است. چنین سندی به‌عنوان سند رسمی لازم‌الاجرا محسوب می‌گردد و قابلیت انکار و تردید ندارد؛ بنابراین امضای شهود ارزش اثباتی مضاعفی به آن نمی‌افزاید. این در حالی است که عقود مهم‌تری همچون بیع، صلح یا هبه نیز نیازمند امضای دو شاهد نیستند. نتیجه اینکه، چنانچه شرایط یادشده رعایت نگردد، موجر از امکان درخواست تخلیه فوری محروم خواهد بود و ناگزیر است دعوای تخلیه را به ‌صورت غیر فوری در دادگاه صلح اقامه نماید تا موضوع بر اساس قواعد عمومی آیین دادرسی مدنی مورد رسیدگی قرار گیرد.

چگونگی دریافت دستور تخلیه فوری ملک

سریع‌ترین و کارآمدترین مسیر قانونی برای موجر جهت استرداد عین مستأجره، بهره‌مندی از نهاد «دستور تخلیه فوری» است. این امتیاز ویژه، در واقع تشویقی است که قانون‌گذار برای موجرانی که روابط استیجاری خود را به‌صورت شفاف، کتبی و منطبق با مقررات ثبت کرده‌اند، پیش‌بینی نموده است. برای استفاده از این نهاد، تحقق همزمان چهار شرط زیر ضروری است:

1. انقضای مدت اجاره: درخواست باید پس از پایان مدت مندرج در قرارداد مطرح شود.

2. تنظیم قرارداد به‌صورت کتبی: قرارداد باید مکتوب و حداقل در دو نسخه تنظیم شده باشد.

3. امضای دو شاهد: قرارداد باید به امضای دو نفر شاهد واجد شرایط رسیده باشد؛ فقدان حتی یک امضا، امکان استفاده از مسیر فوری را منتفی می‌سازد.

4. ثبت در سامانه‌های الکترونیکی (الزام جدید): به‌موجب اصلاحات سال ۱۴۰۳ قانون روابط موجر و مستأجر، قرارداد باید در «سامانه ثبت معاملات املاک (خودنویس)» یا «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت شده و دارای کد رهگیری باشد.

مراحل عملی درخواست در دادگاه صلح

1 . تقدیم درخواست: موجر از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، درخواست صدور دستور تخلیه فوری را ثبت می‌نماید.

2. تودیع ودیعه: پس از صدور دستور، موجر مکلف است کل مبلغ ودیعه (رهن) را به حساب صندوق دادگستری واریز و فیش آن را به شعبه مربوطه ارائه دهد. اجرای دستور منوط به بازپرداخت کامل ودیعه است.

3. صدور و ابلاغ دستور: قاضی دادگاه صلح پس از بررسی مدارک و استماع اظهارات طرفین، دستور تخلیه را صادر و ابلاغ می‌کند.

موارد الزام به طی مسیر حکم تخلیه (دادرسی ماهوی)

در صورتی که شرایط دستور فوری فراهم نباشد یا علت تخلیه امری غیر از انقضای مدت باشد (مانند تخلفات مستأجر)، موجر ناگزیر است از طریق دادرسی عادی اقدام به اخذ حکم تخلیه نماید. این فرآیند زمان‌برتر و پیچیده‌تر است. موجر در موارد زیر باید مسیر حکم تخلیه را طی کند:

قرارداد اجاره شفاهی باشد؛

قرارداد کتبی فاقد امضای دو شاهد باشد؛

قرارداد در سامانه‌های الکترونیکی ثبت نشده باشد؛

قصد فسخ قرارداد پیش از پایان مدت به دلیل تخلفات مستأجر (عدم پرداخت اجاره‌بها، تعدی و تفریط، یا انتقال به غیر بدون اذن موجر) وجود داشته باشد.

مبانی قانونی درخواست حکم تخلیه

شایع‌ترین جهات درخواست حکم تخلیه عبارتند از:

انقضای مدت در قراردادهای فاقد شرایط دستور فوری، تأخیر در پرداخت اجاره‌بها (معمولاً سه ماه متوالی)، استفاده غیرمتعارف از ملک، ایراد خسارت عمدی به عین مستأجره، یا واگذاری مورد اجاره به شخص ثالث بدون مجوز.

اثبات این موارد ممکن است مستلزم ارائه مستندات، شهادت شهود یا جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری باشد.

مراحل دادرسی برای اخذ حکم تخلیه

دادخواست با خواسته «صدور حکم تخلیه» از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تقدیم و به دادگاه صلح ارجاع می‌شود. پس از تعیین وقت رسیدگی، قاضی به دلایل و دفاعیات طرفین رسیدگی کرده و رأی صادر می‌نماید. رأی دادگاه صلح در این موارد قطعی نیست و ظرف بیست روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان است. پس از قطعیت رأی، به درخواست موجر اجرائیه صادر می‌شود. مستأجر ده روز مهلت دارد ملک را تخلیه کند؛ در غیر این صورت، واحد اجرای احکام مدنی با توسل به قوه قهریه حکم را اجرا خواهد کرد.