تفاوت اجاره عادی و اجاره رسمی از منظر حقوق اسناد و قراردادها  بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

 قرارداد اجاره یکی از شایع‌ترین عقود معوض در روابط حقوقی اشخاص است که قواعد خاصی از قانون مدنی و قوانین خاص بر آن حاکم است. از جمله مباحث مهم در این حوزه، تمایز میان سند عادی اجاره و سند رسمی اجاره است که آثار حقوقی متفاوتی بر جای می‌گذارد.

 اجاره‌نامه عادی معمولاً میان موجر و مستأجر و غالباً در بنگاه معاملات ملکی تنظیم می‌شود و با امضای طرفین و حضور حداقل دو شاهد تحقق می‌یابد. این سند در زمره اسناد عادی قرار می‌گیرد و اعتبار آن تابع قواعد کلی اسناد غیررسمی است.

 در مقابل، اجاره‌نامه رسمی سندی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می‌گردد و به موجب قانون، از اوصاف سند رسمی برخوردار می‌شود. تنظیم چنین سندی هزینه بیشتری دارد و به همین دلیل بسیاری از اشخاص ترجیح می‌دهند به تنظیم سند عادی اکتفا کنند.

 با این حال، تفاوت‌های اساسی میان این دو نوع سند وجود دارد که مهم‌ترین آن‌ها به شرح زیر است:

 1. سند رسمی اجاره از قابلیت انکار و تردید مصون است و ادعای جعل نسبت به آن تنها با اقامه دعوای مستقل و رعایت تشریفات خاص قابل طرح است، در حالی که نسبت به سند عادی می‌توان ادعای انکار، تردید یا جعل را به سادگی مطرح نمود

2. تاریخ مندرج در سند رسمی، تاریخ رسمی محسوب می‌شود و در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد است، حال آنکه تاریخ سند عادی صرفاً میان طرفین اعتبار دارد و در مقابل اشخاص ثالث محدودیت‌هایی دارد.

3. سند رسمی اجاره وصف لازم‌الاجرا دارد؛ مفاد آن بدون نیاز به صدور حکم دادگاه و از طریق اجرای ثبت قابل اجرا است و طرفین جز در موارد مصرح قانونی نمی‌توانند از ایفای تعهدات خود امتناع ورزند.

4. اعتبار سند رسمی اجاره محدود به زمان خاصی نیست و در طول زمان می‌تواند به‌عنوان دلیل قاطع در رفع اختلافات و اثبات حقوق طرفین مورد استناد قرار گیرد. بدین ترتیب، انتخاب میان سند عادی و سند رسمی اجاره، علاوه بر ملاحظات عملی و هزینه‌ای، آثار حقوقی قابل‌توجهی در حوزه اثبات، اجرا و قابلیت استناد سند در پی دارد.

حال با این مقدمه، سوال هایی در خصوص اجاره نامه های رسمی و عادی پیش می آید که در ادامه به آن پاسخ داده خواهد شد.

اولاً؛ آیا در اجاره نامه های تا دو سال نیز طرفین می توانند به صورت اختیاری قرارداد اجاره را به جای سامانه خود نویس در سامانه ثبت الکترونیک اسناد تنظیم و ثبت کنند؟

 از مفاد ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ممنوعیت ثبت اجاره نامه های تا دو سال در سامانه ثبت الکترونیک اسناد برداشت نمیشود. بنابراین به نظر می رسد در اجاره نامه های بیش از دو سال طرفین مکلف اند اجاره نامه های خود را در این سامانه ثبت نمایند و در خصوص اجاره نامه های تا دو سال نیز اختیار دارند.

دوماً؛ در صورت عدم ثبت اجاره نامه های بیش از دو سال و تصرف مستأجر در ملک مؤجر از چه حقی برخوردار است؟

هر چند که قراردادهای اجاره ای که بیش از دو سال هستند و در سامانه ثبت الکترونیک ثبت نشده اند اعتبار قانونی ندارند، اما این به معنای نداشتن حق و حقوق مالک نسبت به تصرفات متصرف نیست. در واقع مالک می‌تواند از کسی که ملک را در تصرف دارد به سبب غیر قراردادی بودن رابطه طرفین، الزامات خارج از قرارداد و به دلیل استفاده از ملک و تفویت منفعت، اجرت المثل ملک را به میزان مدت زمان تصرف با جلب نظر کارشناس مطالبه کند. مبنای این دعوا می‎تواند قواعد فقهی مانند «احترام مال المسلم و عمله»، «علی اليد ما أخذت حتى تؤدى»، «كلما بطل العقد تحقق اجرت المثل»، «من له الغنم فعليه الغُرم» و «اصل عدم تبرع» باشد.

 سوماً؛ در صورتی که اجاره نامه بیش از دو سال بوده (مثلاً چهار سال) اما به ثبت نرسیده باشد، در صورتی که در حین مدت اجاره مثلاً در سال دوم مالک پشیمان شود و قصد استرداد ملک را داشته باشد چه خواسته ای باید مطرح کند؟

 مالک در این فرض با توجه به عدم اعتبار قرارداد منعقده می‌تواند ملک خود را مسترد نماید. خواسته‌ای که باید مطرح شود تحت عنوان «خلع ید» خواهد بود، زیرا تمامی ارکان دعوای مذکور در این حالت وجود دارد ( شامل مالکیت رسمی خواهان، غیر منقول بودن مال مورد تصرف خوانده، غیرقانونی بودن تصرف خوانده و غیر قراردادی بودن منشأ تصرف در این وضعیت مستأجر نمی‌تواند به قرارداد عادی که فاقد اعتبار است، استناد کند و حتی در صورت استناد، دادگاه آن را قبول نخواهد کرد، مگر آنکه خوانده دعوای اثبات عقد اجاره تا مدت دو سال را مطرح کند. در این فرض با توجه به اینکه الزامی به ثبت اجاره نامه با این مدت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وجود ندارد، دادگاه باید آن را استماع و رأی مقتضی را صادر نماید.

چهارماً؛ اگر شخصی ملک خود را به مدت دو سال به صورت عادی اجاره دهد و سپس همان ملک را با سند رسمی برای مثال به مدت پنج سال به دیگری اجاره دهد، با توجه به تعارض به وجود آمده بین سند عادی مقدم و رسمی مأخر کدام قرارداد معتبر است؟

در ابتدا ممکن است اینگونه استنباط شود که با توجه به فلسفه و هدف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و همچنین ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی که سند عادی را تنها بین طرفین معتبر دانسته و در برابر اشخاص ثالث فاقد اعتبار قلمداد کرده است و نیز با توجه به ماده ۹ قانون مورد بحث که قضات و مأمورین دولت را ملزم به ترتیب اثر دادن به اسناد رسمی نموده و عدم توجه به اسناد رسمی را جرم دانسته و برای آن مجازات تعیین کرده است، می‌توان نتیجه گرفت که سند عادی فاقد اعتبار بوده و تنها سند رسمی معتبر است. بر این اساس قرارداد دوم که به صورت رسمی تنظیم شده هر چند مؤخر است، اما دارای اعتبار بوده و قرارداد اول که به صورت عادی منعقد شده، فاقد اعتبار تلقی می‎شود. البته با توجه به اینکه قانونگذار قراردادهای عادی تا مدت دو سال را به رسمیت شناخته و آنها را مورد تأیید قرار داده است، تأیید قانونگذار و همچنین ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور، اگر دادگاه تقدم قرارداد اول را به صورت شرعی و قانونی احراز نماید، این قرارداد ملاک عمل قرار خواهد گرفت. با وجود این، از آنجا که قانون‎گذار چنین قراردادهایی را در خصوص اموال غیر منقول صراحتاً تجویز کرده است نمی‎توان آنها را فاقد اعتبار یا غیر قانونی دانست. در نتیجه قرارداد اول هر چند به صورت عادی منعقد شده، در صورت احراز تقدم معتبر بوده و قرارداد دوم فاقد اثر بوده و قابلیت ابطال دارد.